Die Lösung für die Immobilienwirtschaft

Wer Strom an andere liefern will, der gilt laut Stromsteuergesetz (§ 4 StromStG) als Versorger und benötigt eine Erlaubnis. Versorger, welche Strom aus Anlagen ausschließlich 
innerhalb einer Kundenanlage liefern, gelten als „eingeschränkte“ Versorger für den vor Ort gelieferten Strom (§ 1a Abs. 6 StromStV). Dabei ist es unerheblich, ob lediglich PV-Strom oder zusätzlich auch bereits versteuerter Netzstrom geliefert wird.
Eingeschränkte Versorger erhalten ihre Erlaubnis über das zuständige Hauptzollamt. Dazu ist eine schriftliche Anzeige nach amtlich vorgeschriebenem Vordruck einzureichen. Details Rechtslage rund um die Stromsteuer finden Sie hier. 

Wer eine Photovoltaikanlage betreibt, wird zum Anlagenbetreiber nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG). Daraus ergeben sich diverse Betreiberpflichten bei der Anmeldung und dem Betrieb der Anlage.

Anmeldung:

• Registrierung der PV-Anlage im Marktstammdatenregister (MaStR)
• Einholen der erforderlichen Erlaubnisse vom Hauptzollamt zur Versorgung von Letztverbrauchern am Standort
• Anmeldung beim Verteilnetzbetreiber

Betrieb:

• Regelmäßige Rechnungsstellung an dritte Stromverbraucher, die über die Photovoltaikanlage mitversorgt werden, nach den Vorgaben des EnWG und StromStG (z.B. §§ 40, 42, 42a EnWG; §4 Abs. 7 StromStV)
• Abgrenzung der nach § 9 Abs. 1 Nr. 3b StromStG von der Stromsteuer befreiten Stromlieferung aus PV-Anlagen <2MW an Letztverbraucher
• Nachweis der nach § 2 Abs. 7 KAV notwendigen Grenzwertüberschreitungen, zur Einstufung als Sondervertragskunde

Solarize unterstützt bei all diesen Prozessen während der Einrichtung, sorgt für die Umsetzung des richtigen Messkonzeptes und unsere skalierbare Software regelt die revisionssichere Abrechnung der Mieter-Verbräuche unter Berücksichtigung der regulatorischen Vorgaben.

Bei der Versorgung ausschließlich eines Mieters (On-site PPA) können Sie wählen, ob Sie nur den PV-Strom oder auch den Reststrom liefern wollen. Anders sieht es bei der Versorgung mehrerer Mieter aus.

Im geförderten Mieterstrom nach § 21 EEG auf Wohngebäuden sind Sie verpflichtet, für Ihre Mieter auch die Reststrommengen zu beschaffen. Wenn Sie diese Förderung nicht in Anspruch nehmen wollen oder die Anlage auf gewerblichen Immobilien betreiben, gibt es
theoretisch die Möglichkeit einer Teilversorgung ausschließlich mit PV-Strom (On-Site PPA).

Praktisch lehnen viele Verteilnetzbetreiber (VNB) eine Teilversorgung mehrerer Mieter in ihrem Netzgebiet aktuell noch ab, da dies, ohne technischen Umbau, nur durch die bilanziell errechnete Netzstrombezüge möglich ist und dies kein Standard-Messkonzept für den VNB darstellt. Die vom BMWK als Solarpaket 1 in die Wege geleiteten Gesetzesänderungen sehen eine Teilversorgung in Form der „gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung“ zukünftig vor. Mit dem passenden Messstellenbetreiber und Solarize als Abrechnungspartner ist dies aber bei Zusage des VNB heute schon möglich.

Es gibt keine Verpflichtung zur Teilnahme an einem Mieterstrommodell für die Mieter.
Nach § 3 Satz 24a EnWG ist jedem Nutzer der Kundenanlage ein diskriminierungsfreier Netzzugang zu gewährleisten.

Die Lieferung von Strom an Letztverbraucher ist eine gewerbliche Tätigkeit. 
Um ein gewerbesteuerliches Infektionsrisiko für Erträge aus Vermietung und Verpachtung zu vermeiden gibt es jedoch verschiedene Möglichkeiten: 

1. Gründung einer eigenen Betreibergesellschaft / SPV als Schwestergesellschaft der Objektgesellschaften.
2. Die  Lieferung von Strom überschreitet nicht 10% der auf das gesamte Immobilienportfolio bezogenen Mieteinnahmen. (siehe §9 GewStG Punkt 1 b) aa)
3. Verpachtung der Dachfläche / PV-Anlage an einen Betreiber / Contractor

Die Lieferung von Strom an Letztverbraucher ist eine gewerbliche Tätigkeit. 
Um ein gewerbesteuerliches Infektionsrisiko für Erträge aus Vermietung und Verpachtung zu vermeiden gibt es jedoch verschiedene Möglichkeiten:

1. Gründung einer eigenen Betreibergesellschaft / SPV als Schwestergesellschaft der Objektgesellschaften.
2. Die Lieferung von Strom überschreitet nicht 10% der auf das gesamte Immobilienportfolio bezogenen Mieteinnahmen. (siehe §9 GewStG Punkt 1 b) aa)
3. Verpachtung der Dachfläche / PV-Anlage an einen Betreiber / Contractor

Der nicht von den Mietern verbrauchte Strom wird eingespeist und je nach Anlagengröße vergütet.

• Bei Anlagen < 100 kWp gibt es eine feste Einspeisevergütung durch den Netzbetreiber, abhängig von der Anlagengröße.
• Bei Anlagen ab 100 kWp besteht die Pflicht zur Direktvermarktung nach EEG 2023. In der Direktvermarktung erfolgt die Einspeisung von überschüssigem Strom nach Spot-Tarif durch einen Direktvermarktungs-Dienstleister. Die Möglichkeit der „festen Einspeisevergütung“ (wie bei Anlagen unter 100 kWp) gilt nicht. Zur Absicherung der Einnahmen aus Anlagen in der Direktvermarktung, aufgrund der volatilen Börsenstrompreise, gleicht der Netzbetreiber die Differenz zwischen dem aktuellen Marktwert und der anlagenspezifischen Förderhöhe aus.
  Diese sogenannte Marktprämie ist eine Zahlung an Betreiber von Erneuerbare-Energien-Anlagen, die keine fixe EEG-Vergütung erhalten, sondern in der Direktvermarktung sind.

Im geförderten Mieterstrom nach § 21 EEG: 

• Der Strompreis darf 90% des im jeweiligen Netzgebiet geltenden Grundversorgungstarif nicht überschreiten
• Maximale Vertragslaufzeit bei Abschluss: 1 Jahr, danach stillschweigende Verlängerung möglich
• Maximale Kündigungsfrist: 3 Monate

In nicht geförderten Wohnwirtschaftlichen oder gewerblichen Projekten:

• Freie Preisgestaltung
• Freie Vertragsgestaltung

Nein, Solarize betreibt keine Anlagen, sondern ist stets Dienstleister der Betreibergesellschaft oder des Lieferanten, sowohl in der Einrichtung als auch im Betrieb über unsere Plattform.

Der Mieterstromvertrag kann nur in Ausnahmefällen Bestandteil eines Mietvertrags sein. Diese können sein:

• Der Wohnraum wird nur zum vorübergehenden Gebrauch gemietet
• Der Wohnraum wird als möblierte Untervermietung nur zum vorübergehenden Gebrauch gemietet
• Der Wohnraum befindet sich in einem Alters-/Pflegeheim oder Studenten- bzw. Lehrlingsheim 

Mit dem Abschluss des Mietvertrags kommt in diesen speziellen Ausnahmefällen automatisch auch ein Mieterstromvertrag zustande. Ein Lieferantenwechsel ist damit ausgeschlossen. Der Mieterstromvertrag endet jedoch automatisch mit der Rückgabe der Wohnung, ohne dass eine separate Kündigung notwendig ist.

Rechtlich ist eine Mieterstromversorgung über mehrere Gebäude aktuell nur möglich, wenn diese über einen gemeinsamen Netzverknüpfungspunkt (Hausanschluss oder Trafo) verfügen. Eine Quartiersversorgung ist mit Zustimmung des Verteilnetzbetreibers (VNB) auch über mehrere Hausanschlüsse mit einem virtuellen Summenzählermodell möglich.